En Florida toda ejecución hipotecaria (foreclosure) es un proceso judicial. El prestamista demanda, el juez dicta una sentencia final y el secretario del tribunal del condado (Clerk of Court) vende la propiedad en subasta pública, casi siempre por internet. No hay una oferta inicial: la puja comienza en el monto de la sentencia. El ganador deposita el 5% y paga el saldo en el plazo que fija el condado.
Empieza con una demanda
En muchos estados un banco puede vender una casa sin ir a la corte. En Florida no. Cada foreclosure es una demanda civil en el tribunal de circuito del condado donde está la propiedad. El prestamista registra un lis pendens, que es el aviso público de que existe un caso sobre esa propiedad.
Para el comprador esto es una ventaja: el expediente es público. Todo lo que necesita saber sobre un lote, incluido quién está ejecutando y a quién se notificó, está en el expediente antes de la subasta.
La sentencia final fija el monto y la fecha
Si el prestamista gana, el juez firma la sentencia final de foreclosure (final judgment). Esa sentencia indica el total adeudado y ordena al secretario vender la propiedad en una fecha determinada.
En una subasta de foreclosure en Florida no existe una oferta inicial. La puja comienza en el monto de la sentencia, porque el demandante puede ofertar hasta esa cifra como crédito, sin poner efectivo. Ese monto no tiene relación con el valor de la casa, y por eso a veces está entre 50% y 70% por debajo del valor de mercado.
Ojo: Lea primero quién es el demandante. Un banco y una asociación de propietarios (HOA) le entregan compras completamente distintas.
El gravamen que sobrevive es el error más caro
La subasta solo elimina los gravámenes posteriores al que se está ejecutando, y solo si sus titulares fueron incluidos y notificados en la demanda. Todo lo anterior sigue pegado a la propiedad.
El caso típico: una asociación ejecuta por cuotas impagas y la sentencia es de unos pocos miles de dólares. Si usted gana esa subasta, es dueño de una casa que todavía tiene la primera hipoteca completa.
- Hipotecas anteriores a la que se ejecuta
- Impuestos a la propiedad impagos
- Cuotas impagas de la asociación o el condominio
- Muchos gravámenes municipales y de código
- Gravámenes federales de impuestos, con derecho de rescate del IRS por 120 días
La subasta la maneja el secretario, casi siempre en línea
La venta se anuncia durante dos semanas. La mayoría de los condados realiza la subasta en su propio sitio de RealForeclose. Cada condado fija sus días de venta, su hora de inicio y su plazo de pago.
No hace falta vivir en Florida ni tener licencia de bienes raíces para comprar para uno mismo.
Ojo: En varios condados el saldo completo se paga el mismo día de la subasta. Conozca la hora antes de ofertar.
Después de ganar: diez días y luego el título
Cuando usted paga, el secretario registra el certificado de venta (certificate of sale). Eso termina el derecho del dueño anterior a recuperar la propiedad. Luego corren diez días para objeciones.
Si nadie objeta, el secretario emite el certificado de título (certificate of title) y la propiedad es suya, tal como está. Si alguien sigue viviendo allí, usted pide al tribunal una orden de posesión (writ of possession).
Preguntas frecuentes
- ¿Hay una oferta inicial en las subastas de foreclosure de Florida?
- No. La puja comienza en el monto de la sentencia final, que el demandante puede ofertar como crédito. A veces está entre 50% y 70% por debajo del valor de mercado.
- ¿Necesito vivir en Florida para comprar en una subasta?
- No. No hay requisito de residencia ni de ciudadanía, y la mayoría de los condados vende por internet.
- ¿La subasta elimina todas las deudas de la propiedad?
- No. Solo elimina los gravámenes posteriores al que se ejecuta y cuyos titulares fueron notificados. Las hipotecas anteriores, los impuestos y las cuotas de asociación pueden seguir vigentes.
- ¿Puedo usar un préstamo hipotecario para pagar?
- No. El saldo se paga con fondos disponibles en uno o dos días hábiles, y en algunos condados el mismo día. Los compradores usan efectivo, socios o prestamistas privados.
Contenido educativo. No es asesoría legal, fiscal ni de inversión, y no se promete ningún resultado. Las leyes y los procedimientos de cada secretario cambian. Consulte a un abogado de Florida o a una compañía de títulos antes de comprometer dinero. Florida Foreclosure School es operado por NEWLEVEL Investment RE, una correduría de bienes raíces de Florida.